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乘风破浪 奋楫前行 | 2021商业地产年终盘点回顾(篇一)

2022-01-21 16:40

2021年是艰难的一年,720洪水、疫情频发让我们不断更新着计划。

2022年1月19日正和中房与RET睿意德联合举办主题为:《乘风破浪奋楫前行》的直播盛典,与郑州3000多业内同行共同分享郑州商业现状、剖析未来发展方向。直播亮点回顾:

一、 “最年轻”的城市 VS 品牌新潮丰富度“单一”

郑州是最年轻的城市:一切消费的变化都源自于人口结构的变化,首先从郑州与武汉、长沙、西安相比、59岁以下的人口占比近87.15%;城镇化率在中部四小龙中上升空间也是最大的,整体来看,郑州的人口红利时期也相对更长。

品牌新潮丰富度“单一”虽然郑州是最年轻的城市、但是郑州目前的现状与年轻人消费相符合的新潮业态或网红品牌的数量却不如其他三个城市。比如长沙有茶颜悦色、文和友等等都市文旅项目,品类和品牌的时尚度较低。 


二、 新增商业的主力军VS “稀缺性”机会点

三四线新增商业主力军:虽然今年是房地产的寒冬期、地产政策频出、民企躺平、国企上场;但从全国商业用地成交量来看,商办类地产受政策的影响较小,主力成交主要集中在三四线城市、一二线进入城市更新期、三四线是未来新增商业的主战场。

“稀缺性”机会点:为什么说三四线城市机会点稀缺?因为随着城市发展进程来看,城市的商业基本历经百货、购物中心、特色商业街这三大核心阶段,而现在三四线城市基本处于百货向购物中心转变的时代,标准型万达、新城吾悦已陆续进入,未来特色型商业存在一定机会,但在这轮城市发展周期内,一个城市也就1-2次机会。


三、 郑州商业进入“城市更新潮”


为什么说郑州商业进入“城市更新潮”?

1) 大量的经营不善的百货或者大卖场进入商业大周期的尾声:我们分析全国近几年商业调整周期发现两个现象:一是因经营主体的变更而进入调整阶段,这类项目调整周期基本在3-5年;另一类是因客群结果、消费需求的改变,原来经营形态和内容已经满足不了现在的消费需求而进行的调整,这部分项目的调整周期约10年,比如大融城的更新,从2005年百盛进入郑州到2017年百盛闭店,再到2021年大融城的开业,也是经历约10年的时间,未来类似于二七华联商厦、金博大之类老百货也会进入更新期。 

2) 三环内新增供应量的减少:目前郑州三环内适合“规模化商业”的地块很少;但随着人口结构的更新,消费方式也会迎来新变更,为了迎合消费习惯的变化,也只能选择在原本的老旧物业上进行功能、场景的升级。

四、 城市商业趋于饱和 VS 区域商业存在结构性升级机会

城市商业趋于饱和:据RET统计、截止2021年郑州人均商业面积趋于1㎡/人,商业趋于饱和;且从商业种类看,基本也已齐全,涵盖了重奢(大卫城)、轻奢(正弘城)、潮流(国贸360等)、城市奥莱(王府井奥莱)、城市更新(瑞光、油化厂等)等各项商业类型,郑州商业迈入质量竞争的时代。


区域商业存在结构性升级机会:随着城市发展及消费升级,在各区域仍存在品牌和空间的升级机会,预判未来主要发展点如下:

1. 华润的面市终将拉开郑州重奢商业的竞争格局

1) 高端消费客群的东移:所有消费成立原因均是因为客群基因的优势,从北京SKP、成都远洋太古里等重奢项目可以看出,重奢项目成立的底层逻辑是城市高消费人群集聚地及核心商圈。如深圳重奢的发展轨迹,最初的重奢中心在老城区罗湖万象城,随着高消费人群迁移至南山区,重奢中心也相应迁移至南山万象城;未来随着华润项目的面市也终将拉开郑州重奢商业的竞争格局。

2) 华润本体条件优渥:华润摘取地块,从周边环境看,处于商务片区集中带,临近金水东路、东风南路等主干道展示面优,又临近地铁1号线、5号线、郑州东站等便利交通资源,通达全市,利于后期辐射范围的全市拉拽。而华润自身又具备高端品牌资源链接能力,各项条件都非常充足。

2. 金水北的商业空白区

1) 客群消费基数大:金水北区承接金水老城人口外溢的功能,随着城市发展加速推进住宅密集,北片区住宅密集,拥有大量消费人口,需求基础和消费实力大。

2) 区域存在空白:从商业布局可以看到,正弘城沿花园路以北至三全路沿线区域,无大型商业布局,但是周边的客群及消费力都足以支撑一个区域型商业MALL。



3. 中原区:郑州创意文化的“代言区”

1) 文化基因明显:中原区有大量厂房遗留如二砂,具有浓厚的历史文化基因。充满韵味的老旧物业、开放自由的街区环境,是独立新潮网红品牌的最好载体,新旧碰撞交融最易产生艳丽火花。国内已诞生了一批如北京798,重庆鹅岭贰厂等网红街区项目,中原区厂房基因有待充分利用。

2) “老牌”美食集中营:中原区是郑州本土美食的集中地、比如须水邓记、四厂烩面、胖娃川菜馆等,近几年有孵化出了很多独立网红品牌如HUGS coffee、阿甘小馆等,可以说中原区是郑州独立美食品牌发源地,但这些品牌大多散落在临主干道的住宅底商,缺少一个让其集中的项目。

4. 管南家庭MALL“大有可为”

近几年,管南凭借小李庄站等带来的政策红利东风,加持距离商务办公集聚区郑东新区近的双重优势,促使管南成为刚需置业网红区。片区内有大盘云集如正商生态城、永威城、富田城九鼎公馆等,几乎都是千亩大盘,未来随着客群的陆续导入,可以想见其未来消费潜力。但管南缺乏区域型商业中心,来满足家庭客群的多元消费,壹方城类家庭大MALL是个好机遇。

五、 郑州四环内微旅游存在大空白



2021年随着疫情常态,人们出行距离越来越短,微旅游逐渐成为刚需;而从文旅布局来看西部主要以“景观生态+历史文化”,北部主要以“民俗体验+生态观光”,东部主要以“主题乐园+创意休闲”;而且随着只有河南的开业,也预示着郑州文旅从功能主导的时代进阶到内容为主导的新文旅时代。 

四环内微旅游业态处于空白期:首先看微旅游的特点——近距离、短行程、高频率、慢休闲高品质的特点,但目前郑州周边的文旅都需要消费者计划一天或者半天的时间游玩,游玩的时间成本相对较高,四环内符合微旅游的高频次游玩的业态处于空白期;而从全国消费趋势及郑州供给端可以看出,未来科技、艺术、城市奇迹建筑、强IP主题乐园等将是郑州微旅游发展新机遇。


总体来说,对于郑州而言,人口红利将在可预见的未来一直存在,而随着消费人群更迭,需求端的变化将不断推动郑州商业发展加快迭变,郑州商业未来可期。下期将带您解读,郑州品牌及整体商业大趋势。